Você aluga seu imóvel pelo Airbnb, recebe os pagamentos todo mês e, de repente, descobre que deveria estar recolhendo imposto mensalmente, mas nunca fez isso. Essa situação é mais comum do que parece entre anfitriões, e o problema não é falta de boa-fé, é falta de informação clara sobre como o carnê-leão funciona na prática.
O que muitos anfitriões não sabem é que a Receita Federal cruza os dados do Airbnb com a declaração anual do IR por meio da DIMOB. Rendimentos não declarados geram multa de 75% sobre o imposto devido, além de juros pela taxa Selic. Em valores práticos: quem recebeu R$ 3.000 por mês durante um ano e não pagou nada pode enfrentar uma cobrança superior a R$ 8.000 ao ser autuado.
Neste artigo, você vai entender exatamente o que é o carnê-leão, como calcular o valor correto mês a mês, quais despesas podem ser deduzidas e como regularizar sua situação antes que a Receita chegue primeiro.
O Que É o Carnê-Leão e Por Que o Airbnb Exige Atenção
O carnê-leão é o mecanismo de recolhimento mensal do Imposto de Renda para pessoas físicas que recebem rendimentos sem retenção na fonte. Quando você aluga pelo Airbnb, a plataforma não desconta imposto antes de depositar o dinheiro na sua conta. Isso significa que a responsabilidade de calcular e pagar o IR é inteiramente sua.
A obrigatoriedade começa a partir do momento em que seus rendimentos de aluguel superam R$ 2.824,00 mensais (faixa de isenção válida para 2025-2026, sujeita a atualização). Abaixo desse valor, você ainda precisa lançar na declaração anual, mas não há imposto a pagar. Acima, o carnê-leão deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Muitos anfitriões confundem o carnê-leão com o DARF de aluguel comum. A diferença está na origem: o carnê-leão é gerado pelo programa oficial da Receita Federal (disponível no e-CAC) e aplica a tabela progressiva do IR, enquanto o DARF avulso pode ser usado em situações específicas. Para quem gerencia mais de um imóvel, entender essa distinção evita recolhimentos duplicados ou incorretos. A contabilidade especializada da Anfitry simplifica esse processo desde o primeiro mês.
Como Calcular o Carnê-Leão Passo a Passo
O cálculo segue a tabela progressiva do IR, a mesma usada na declaração anual. Veja a lógica em quatro etapas:
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Some todos os rendimentos de aluguel do mês, incluindo taxas de limpeza cobradas pelo Airbnb que passaram pela sua conta.
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Subtraia as despesas dedutíveis (detalhadas na próxima seção).
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Aplique a tabela progressiva sobre o valor líquido.
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Gere o DARF pelo programa Carnê-Leão Web no e-CAC e pague até o último dia útil do mês seguinte.
A tabela de alíquotas vigente para 2026 é:
Base de Cálculo Mensal Alíquota Parcela a Deduzir Até R$ 2.824,00 Isento R$ 0,00 De R$ 2.824,01 a R$ 3.751,05 7,5% R$ 211,80 De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 15% R$ 493,13 De R$ 4.664,69 a R$ 5.903,12 22,5% R$ 843,23 Acima de R$ 5.903,12 27,5% R$ 1.138,38
Exemplo prático: você recebeu R$ 5.000 em janeiro e teve R$ 800 de despesas dedutíveis. Base de cálculo: R$ 4.200. Alíquota de 15%, menos a parcela de R$ 493,13. Imposto devido: R$ 137,00. Simples assim, mas exige atenção mensal. Use a calculadora de imposto para Airbnb da Anfitry para conferir seus números sem erro.
Despesas Que Você Pode Deduzir (e Que Muita Gente Ignora)
A Receita Federal permite deduzir do rendimento bruto as despesas necessárias para manter o imóvel alugado. Esse é o ponto onde a maioria dos anfitriões deixa dinheiro na mesa, pagando imposto sobre um valor maior do que deveria.
Despesas Aceitas pela Receita Federal
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IPTU proporcional ao período locado
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Taxa de condomínio quando paga pelo proprietário
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Comissão da plataforma (a taxa do Airbnb descontada do repasse)
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Despesas com reformas e manutenção comprovadas por nota fiscal
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Seguro do imóvel
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Honorários de administradora de imóveis, quando houver
O Que Não Pode Ser Deduzido
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Despesas pessoais do proprietário não relacionadas ao imóvel
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Depreciação do imóvel (não é permitida para pessoa física)
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Gastos sem comprovante fiscal
Guardar comprovantes mensalmente parece trabalhoso, mas é o que separa quem paga imposto justo de quem paga a mais. Especialistas em tributação de aluguel por temporada observam que anfitriões sem controle de despesas pagam, em média, 20% a mais de imposto do que o necessário. Entender quem cuida da sua contabilidade faz diferença: conheça a equipe da Anfitry e veja como esse suporte funciona na prática.
Como Regularizar Atrasos e Evitar Multas
Se você está lendo este artigo e já tem meses em atraso, a boa notícia é que é possível regularizar antes de uma autuação. O processo se chama denúncia espontânea: você recolhe o imposto atrasado com juros (Selic acumulada), mas sem a multa de 75% que incide quando a Receita identifica o problema primeiro.
O passo a passo para regularizar:
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Acesse o Carnê-Leão Web no e-CAC e lance os rendimentos de cada mês em atraso.
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O sistema calcula automaticamente os juros devidos.
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Gere os DARFs retroativos e pague em ordem cronológica.
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Na declaração anual, informe todos os rendimentos normalmente, os DARFs pagos serão compensados.
Uma dúvida frequente: vale a pena abrir uma empresa (PJ) para pagar menos imposto? Depende do volume de receita. Para anfitriões que faturam acima de R$ 6.000 mensais de forma consistente, a tributação pelo Simples Nacional como PJ pode ser significativamente menor, saindo de até 27,5% para a partir de 6% no Anexo III, com o CNAE 5590-6/99 de hospedagem por temporada. Veja os planos da Anfitry para anfitriões e compare as opções antes de decidir.
Principais Pontos
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Verifique mensalmente se seus rendimentos superaram R$ 2.824,00 e gere o carnê-leão no mesmo mês do recebimento.
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Guarde todos os comprovantes de despesas do imóvel: IPTU, condomínio, manutenção e taxa da plataforma reduzem sua base de cálculo.
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Use o Carnê-Leão Web no e-CAC, não planilhas manuais, o sistema já aplica a tabela correta e gera o DARF.
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Regularize atrasos por denúncia espontânea antes de qualquer notificação da Receita para evitar a multa de 75%.
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Compare pessoa física versus PJ se seu faturamento mensal for consistentemente acima de R$ 6.000.
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Informe os rendimentos na declaração anual mesmo nos meses em que não houve imposto a pagar: o cruzamento de dados via DIMOB entre o Airbnb e a Receita Federal é automático.
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Não misture despesas pessoais com as do imóvel: em caso de fiscalização, cada dedução precisa ter comprovante específico.
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Revise sua situação a cada virada de ano, a tabela do IR e os limites de isenção são atualizados e impactam diretamente seu planejamento.
Você Está a Um Passo de Operar Com Segurança Fiscal
O carnê-leão não precisa ser um problema. Ele se torna um quando é ignorado, e deixa de ser quando você entende as regras e cria uma rotina mensal simples: conferir os rendimentos, lançar no e-CAC, deduzir o que é permitido e pagar o DARF antes do vencimento.
Anfitriões que tratam a gestão fiscal como parte do negócio, e não como burocracia de última hora, dormem mais tranquilos e ainda pagam menos imposto porque aproveitam todas as deduções legais disponíveis.
A Anfitry oferece análise gratuita para anfitriões que querem descobrir exatamente quanto estão pagando a mais. Em uma conversa, você entende se está recolhendo o valor correto, se tem meses a regularizar e se vale a pena migrar para PJ. Faça sua análise gratuita, sem compromisso.