5 Erros Fiscais que Anfitriões do Airbnb Cometem

Os cinco erros fiscais mais comuns que anfitriões do Airbnb cometem são: não declarar os rendimentos no Imposto de Renda, confundir a tributação de pessoa física com pessoa jurídica, ignorar o limite do Simples Nacional, não emitir nota fiscal quando exigido e desconhecer a incidência de ISS municipal. Cada um desses erros pode gerar multas, autuações e até representação fiscal para fins penais junto à Receita Federal.

A atividade de hospedagem por plataformas digitais como o Airbnb é regulada, no âmbito federal, pela Lei nº 13.756/2018 e pela legislação do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018, o Regulamento do IR). No plano municipal, o ISS incide com base na Lei Complementar nº 116/2003, que lista serviços de hospedagem como fato gerador do imposto. A Receita Federal também já publicou orientações específicas sobre rendimentos de plataformas de economia compartilhada.

Neste artigo, você vai entender cada um desses erros com profundidade, saber qual legislação se aplica a cada situação e descobrir como regularizar sua situação antes que o problema chegue até você.

Erro 1: Não Declarar os Rendimentos do Airbnb no Imposto de Renda

Muitos anfitriões acreditam que, por receberem o pagamento via plataforma estrangeira, os valores ficam fora do radar da Receita Federal. Esse entendimento está completamente equivocado.

O Airbnb repassa ao Fisco brasileiro as informações de pagamento dos anfitriões residentes no país, conforme acordos de troca de informações fiscais internacionais. Além disso, a Instrução Normativa RFB nº 1.888/2019 obriga exchanges e plataformas a informarem movimentações relevantes.

Como a tributação funciona na prática

Se você recebe como pessoa física, os rendimentos do Airbnb se enquadram como rendimentos de aluguéis ou rendimentos de prestação de serviços, dependendo dos serviços incluídos na hospedagem. A distinção importa porque as alíquotas e deduções são diferentes.

O Carnê-Leão é o mecanismo de recolhimento mensal obrigatório para quem recebe aluguéis acima de R$ 2.824,00 por mês (tabela progressiva 2024). Não recolher mensalmente gera multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros Selic.

Um exemplo prático: se você aluga seu apartamento no Airbnb por R$ 4.000 mensais sem prestar serviços adicionais, deve recolher o Carnê-Leão até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Deixar para acertar só na declaração anual já configura infração.

Entender a natureza do seu rendimento é o ponto de partida, mas o próximo erro mostra que a escolha do regime tributário pode custar ainda mais caro.

Erro 2: Ignorar a Diferença entre Locação e Prestação de Serviços de Hospedagem

Este é o erro que mais gera discussões com o Fisco, porque a linha entre alugar um imóvel e prestar serviço de hospedagem define qual imposto incide e em qual base.

Segundo a Lei Complementar nº 116/2003, o item 9.01 da lista de serviços tributáveis pelo ISS inclui hospedagem de qualquer natureza em hotéis, apart-serviços, residências, flats e congêneres. Quando você oferece serviços junto com o imóvel (recepção, troca de roupa de cama, café da manhã), a atividade deixa de ser simples locação e passa a ser hospedagem.

O que muda na prática

• Locação pura: incide apenas IRPF sobre o aluguel; não há ISS nem obrigação de emitir nota fiscal de serviço.

• Hospedagem com serviços: incide ISS (alíquota entre 2% e 5% conforme o município) e pode exigir inscrição municipal e emissão de nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e).

• Pessoa jurídica prestando hospedagem: incide ISS, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, conforme o regime tributário escolhido.

Caso real: um anfitrião em São Paulo que oferecia café da manhã e limpeza diária foi autuado pela Prefeitura por não recolher ISS nos últimos cinco anos. A dívida, com multa de 100% e juros, superou três vezes o valor do imposto original.

Como identificar sua situação

Faça a seguinte pergunta: além do espaço físico, você entrega algum serviço pessoal ao hóspede durante a estadia? Se a resposta for sim, você provavelmente está prestando serviço de hospedagem e precisa verificar as obrigações municipais do seu município.

Definida a natureza da atividade, o próximo erro trata de quem deveria ter aberto uma empresa, mas não abriu, ou abriu no enquadramento errado.

Erro 3: Usar o MEI para uma Atividade que Ele Não Comporta

O MEI (Microempreendedor Individual) é uma categoria tributária simplificada, mas possui restrições expressas de atividade e faturamento que muitos anfitriões desconhecem.

Pela Lei Complementar nº 128/2008 e suas atualizações, o MEI permite hospedagem somente em categorias específicas listadas na Resolução CGSN nº 140/2018. O limite de faturamento anual é de R$ 81.000,00 (ou R$ 130.000,00 para MEI caminhoneiro, o que não se aplica aqui).

Três situações em que o MEI não serve para você

• Seu faturamento anual com o Airbnb ultrapassa R$ 81.000,00: você deve migrar para Microempresa (ME) no Simples Nacional ou outro regime.

• Você tem sócio: o MEI não admite sócios.

• Você já tem outra empresa: em regra, o MEI não pode ser sócio ou titular de outra pessoa jurídica.

Se você ultrapassou o limite do MEI em qualquer mês do ano, a Receita Federal pode desenquadrar sua empresa retroativamente, gerando diferenças tributárias com multa e juros sobre todo o período.

Regularizar o enquadramento é mais simples do que parece, mas exige atenção ao próximo ponto: a emissão de documentos fiscais.

Erro 4: Não Emitir Nota Fiscal de Serviço e Desconhecer o ISS Municipal

A nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e) é uma obrigação acessória que muitos anfitriões pessoas jurídicas simplesmente ignoram. E o problema não é só a multa pela ausência do documento: é que a falta de NFS-e pode ser interpretada pelo Fisco como omissão de receita.

Cada município tem sua própria legislação sobre ISS, com base na Lei Complementar nº 116/2003. A alíquota mínima é de 2% e a máxima de 5%, conforme o art. 8º da mesma lei. O ISS é devido no município onde o serviço é prestado, ou seja, onde o imóvel está localizado.

O que você precisa verificar no seu município

• Se a sua atividade exige inscrição no Cadastro de Prestadores de Serviços (CPOM ou equivalente local).

• Qual é a alíquota de ISS para serviços de hospedagem na sua cidade.

• Se há obrigatoriedade de emissão de NFS-e por transação ou por período.

• Se o município exige declaração mensal de serviços prestados, mesmo sem movimento.

Em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 13.701/2003 regula o ISS local e a emissão de NFS-e é obrigatória para prestadores de serviços de hospedagem, inclusive os enquadrados como MEI em algumas atividades. Em outros municípios, o limite de emissão pode variar.

Você já sabe o que declarar, como se enquadrar e quais documentos emitir. O último erro é o mais silencioso, porque acontece quando tudo parece estar em ordem.

Erro 5: Não Guardar Comprovantes de Despesas Dedutíveis

Mesmo quem declara corretamente os rendimentos deixa dinheiro na mesa ao não registrar as despesas que podem ser deduzidas da base de cálculo do imposto.

Para rendimentos de aluguel de pessoa física, o art. 49 do Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do IR) permite deduzir do rendimento bruto as despesas pagas pelo locador que, por lei ou contrato, sejam de responsabilidade do locatário. Isso inclui, em alguns casos, IPTU, taxas de condomínio e despesas de manutenção quando contratualmente previstas.

Despesas que você pode (e deve) documentar

• IPTU: dedutível quando o contrato transfere o encargo ao hóspede, mas o anfitrião paga.

• Taxa de administração da plataforma: para pessoa jurídica, é despesa operacional dedutível do IRPJ.

• Manutenção e reparos: para PJ, são dedutíveis se comprovados com nota fiscal.

• Mobiliário e equipamentos: para PJ, sujeitos a depreciação conforme tabela da Receita Federal.

• Energia elétrica e água: dedutíveis para PJ proporcionalmente ao uso na atividade.

Para pessoa física, as deduções são mais restritas e exigem previsão contratual expressa. Guarde todos os comprovantes por pelo menos cinco anos, que é o prazo decadencial para lançamento de ofício pela Receita Federal, conforme o art. 173 do Código Tributário Nacional.

Um anfitrião pessoa jurídica em regime de Lucro Presumido que não registra suas despesas operacionais paga imposto sobre uma base maior do que deveria. Em um faturamento anual de R$ 150.000, isso pode representar mais de R$ 8.000 pagos a mais por ano.

Principais Pontos

• Recolha o Carnê-Leão mensalmente se seus rendimentos de aluguel superarem R$ 2.824,00 por mês como pessoa física, não espere a declaração anual.

• Verifique se sua atividade é locação pura ou hospedagem com serviços, pois isso define se você deve recolher ISS e emitir NFS-e.

• Confirme se o MEI comporta sua atividade e faturamento antes de usá-lo como escudo fiscal: o desenquadramento retroativo é uma das autuações mais comuns.

• Consulte a legislação do ISS do seu município e verifique a alíquota aplicável à hospedagem, que varia de 2% a 5%.

• Guarde todos os comprovantes de despesas por pelo menos cinco anos, inclusive notas fiscais de manutenção, condomínio e plataforma.

• Se você presta serviços adicionais (limpeza diária, café da manhã), registre-se como prestador de serviços no município e emita NFS-e por cada reserva concluída.

• Monitore seu faturamento anual: ultrapassar R$ 81.000 no MEI ou R$ 4,8 milhões no Simples Nacional exige migração de regime no prazo legal.

• Considere usar um software de gestão financeira para separar os rendimentos do Airbnb dos demais, facilitando a apuração mensal e a declaração anual.

Sua Situação Fiscal Pode Ser Regularizada

Quando você começou a alugar seu imóvel no Airbnb, provavelmente o foco era a receita extra, não a burocracia tributária. Esse é o caminho natural, e também é o motivo pelo qual tantos anfitriões acumulam pendências sem perceber.

A boa notícia é que a Receita Federal oferece o Programa de Autorregularização, que permite corrigir declarações anteriores com redução ou até eliminação de multas em determinadas condições. Municípios também costumam abrir parcelamentos especiais para ISS em atraso.

O passo mais importante é fazer um diagnóstico honesto da sua situação: quanto você recebeu nos últimos cinco anos, o que foi declarado, quais impostos foram recolhidos e quais documentos você tem guardados. Com esse levantamento em mãos, um contador especializado em tributação de plataformas digitais consegue traçar o caminho mais eficiente para regularizar o passado e estruturar o presente.

Se você ainda não tem esse suporte, considere buscar um profissional com experiência em economia compartilhada. A consulta preventiva custa muito menos do que uma autuação fiscal.

Se você anuncia imóveis no Airbnb, contar com uma contabilidade especializada faz toda a diferença. A Anfitry é especialista em contabilidade para Airbnb e ajuda anfitriões a organizar suas obrigações fiscais, reduzir riscos e encontrar a melhor forma de cuidar da tributação dos seus rendimentos. Conte com quem entende a realidade de quem vive de hospedagem por temporada.

Perguntas Frequentes

Qual artigo de lei obriga anfitriões do Airbnb a declarar os rendimentos?

O art. 3º do Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda) estabelece que toda pessoa física residente no Brasil deve incluir na declaração anual todos os rendimentos recebidos, independentemente da origem ou da plataforma. Rendimentos do Airbnb não declarados configuram omissão de receita, sujeita a multa de 75% sobre o imposto devido, podendo chegar a 150% em caso de dolo.

Anfitrião do Airbnb precisa pagar ISS mesmo sendo pessoa física?

Em regra, o ISS incide sobre pessoas jurídicas prestadoras de serviços. Porém, se a pessoa física exerce a atividade de hospedagem de forma habitual e com serviços adicionais, alguns municípios exigem a inscrição como autônomo e o recolhimento de ISS fixo mensal. Verifique a legislação específica do seu município, pois a Lei Complementar nº 116/2003 permite essa cobrança.

Como declarar renda do Airbnb no Imposto de Renda pessoa física?

Se a atividade for locação pura, os valores devem ser informados na ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física, com recolhimento mensal pelo Carnê-Leão via programa da Receita Federal. Se houver serviços incluídos, os valores vão para Rendimentos de Trabalho Não Assalariado. Em ambos os casos, o imposto é calculado pela tabela progressiva, com alíquota máxima de 27,5%.

O que acontece se eu não declarar os rendimentos do Airbnb?

A omissão de rendimentos sujeita o contribuinte à multa de 75% sobre o imposto não recolhido, mais juros pela taxa Selic acumulada. Se a Receita Federal caracterizar fraude ou simulação, a multa sobe para 150%. Em casos de valores relevantes, a omissão pode ensejar representação fiscal para fins penais por crime contra a ordem tributária, conforme a Lei nº 8.137/1990.